基于风险分析的商业地产项目决策与对策研究(7)
图2.1 BP神经网络结构图
3 商业地产的发展与现状
3.1 商业地产的发展进程
商业形态发展历程具有一定的规律，商业形态的发展历程是与GDP相关联的，不同经济发展水平下零售商业类型与结构有着相关关系。
表3.1 商业地产在国外与人均GDP的关系
发展的业态形式 消费特性 美国(人均GDP)($) 亚洲(人均GDP)($)
百货商店 喜欢多种品质商品 1000
超市 注重便利和平价 2000~3000 500~1000
便利商店 要求方便和时效 6000 >3000
仓储式商店 追求低价格商品 8000
购物中心 多元化购物便利 12000 日本、泰国开发购物中心的经验表明，只需要达到人均GDP3000~4000就可以开发购物中心
纵观商业地产的发展史，现代商业地产已走出了初期单一的供需关系的市场模式。发达国家和地区的商业的地产开发不仅关注其初期投资的直接回报率，更注重物业的增值和二次投资，三次投资的附加值。
以购物中心在中国的发展历程来看，大致经历了以下三个阶段:
（1） 萌芽阶段
20世纪90年代初期，一些香港房地产开发巨头(如新鸿基、新世界、长江实业等)在上海、北京等大城市的黄金地段兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的裙楼商场，于是裙楼商场便形成了中国早期的具有香港特色的购物中心。这些购物中心经营规模小，功能较为单一，业态复合度低，主要代表有:上海广场、时代广场、美罗城、浦东华润时代广场、北京赛特购物中心、恒基商场等。
（2） 起步阶段
20世纪90年代中期至2001年是我国购物中心的起步阶段。在这一时期内，一些规模大、功能齐全、业态复合度高的购物中心建成开业，并且获得成功，如广州天河城广场、大连胜利广场、港汇广场、北京新世界中心、新玛特等。
（3） 发展阶段
从2002年开始，我国购物中心进入了发展阶段。购物中心总体数量急剧增加，分布城市范围更加广泛，房地产开发巨头，如大连万达、中信集团、香港新世界、和记黄埔等，另外还有国内大型零售商业集团，如上海联华、北京华联、武汉商场，外资零售商业集团（如法国欧尚、百盛、好友多等）都纷纷在全国范围内各大城市开发了一批大型购物中心，其中泰国正大集团、大连万达、香港新世界集团等更计划在全国开发连锁购物中心，地方政府也在推动发展，从而在全国范围内抛弃了购物中心开发的热潮。
3.2 商业地产的现状及特点
随着中国现代化的建设和城市化的推进，面广量大的农业人口转入城市工作或打工，为大规模的城市化和商业化带来商机。
（1） 商业地产的开发成为热点，但是区域分布不均匀
近几年，商业、写字楼的开发成为当前一个热点，特别是商业的开发非常火爆。原因来自于：
（A） 客观需求
随着市场经济的发展，国家经济得到进一步的结构调整，老百姓收入增加，要求大量物质改造和改善。这就需要商业提供服务，因此客观上增加了需求量。
（B） 投资需求
大量的人有了一定资金后，想进行进一步的投资。由于前一阵股票不景气，证券、债券发行限量，很多银行的利息比较低，资金没有地方投入。正在此时，很多投资经营者看准了商铺。房地产的联动推出了商铺的宣传高潮，最明显的热销口号是“要想富，买商铺，一铺富三代”。这一现象轰动了全国，使商铺价格升值很快。
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