基于风险分析的商业地产项目决策与对策研究(3)
1、商业地产相关理论研究，这些理论以商业地产项目为基础，通过项目定位、项目营运、项目开发等各个领域展开理论研究，并以实际项目联系，如郭良超（2006）以鲁能泰山广场为例进行商业地产经营模式研究。在这些研究中都有一个共同的研究核心，就是对于项目的风险分析。这些理论中从项目的决策、定位、营销等整个过程进行了模式、方式等研究，并将风险分析作为研究的前提，才有模型、定性以及定量的研究。
2、商业地产风险问题研究。主要分为系统风险和非系统风险。风险是可以衡量的，可以根据资产组合进行规避，系统风险和非系统风险不同程度的影响商业地产开发项目。如陈世杰（2006）应用定量的研究方法建立风险评估体系，并采用人工神经网络进一步完善，取得了较好的效果。
3、商业地产风险影响因素分析。经济环境、市场结构以及持有期和上市时间都是地产项目投资风险的因素。这个方向的研究主要是从经济角度，如吴正锋（2006）从产业经济的角度论述了商业地产项目的开发模式创新。
因此关于商业地产投资风险理论研究是相当广泛的，而且仍然相对集中在宏观风险实证研究，但是对金融市场并不成熟的地区是很难推行的。在国外的研究中商业地产分类并没有统一和详尽，因为商业地产的行业环境不同，有的是基于项目本身的有的是基于金融四场的，因此回报与风险也有所不同，这点也得到学者的广泛关注。
国内商业地产方面的研究处于起步阶段，多通过学习和研究国外商业地产成型的理论，结合中国实际情况进行国外理论的中国化研究，如商业地产逆向运营策划理论，杨健鹰的苹果理论等。虽然商业地产在中国的起步较晚，但是中国经济发展迅猛，商业地产的发展随着快速城市化的发展步伐也在迅速发展。同时，国内不少开发商多是为了追求更高利润而从住宅房地产开发转向商业地产开发，对商业地产的基本理论和认识匾乏是造成我国目前商业地产开发失败率居高不下的主要原因之一。
1.3 研究方法与内容
本文运用BP神经网络算法，提高了网络模型的泛化能力和学习速度。通过该模型可以迅速的计算出商业地产项目的综合风险评价值，目的是有效的解决了风险因素繁多、相关性复杂的风险评价问题。
论文在前人对商业地产的研究成果的基础上，针对商业地产的风险影响因素进行分析研究，从而得出商业地产项目的优化投资对策。
本文第一部分为绪论，阐述了商业地产项目风险分析的研究的目的与意义、研究内容与方法。
第二部分阐述相关理论，介绍商业地产和项目风险分析的概念等。
第三部分介绍商业地产的发展进程及特点。
第四部分则是文章的重点，详细分析了商业地产的风险及其四大影响因素。
第五部分是基于风险分析的商业地产投资决策与对策，以及BP神经网络模型的建立。
图1.2 论文结构图
2 相关理论基础概念
到底什么是商业地产？这是一个很深刻的问题，和这行有关的人谁都有理由认为自己很清楚，这其实又是一个很容易被人轻视的问题，因为，绝大多数的人并没有认真的去思考过这个最基本的问题。社会上看到的解释很多，但却始终没有一个统一的标准，即便是很多做专业推广的人也是不完全清楚，简单的理解为商场、商铺、购物中心、步行街……对商业地产进行研究的学者们在运用经济理论的基础上，对商业地产进行了一些初步界定。他们以为，商业地产是商业房地产在房地产界约定俗成的称谓。
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