基于风险分析的商业地产项目决策与对策研究(4)
一般来说，商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如大型购物中心项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项口仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
2.1 商业地产项目相关研究
2.1.1 商业地产项目概述
商业地产是指那些通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业，它作为人们日常生活必须的辅助性物业，为其提供餐饮、娱乐、购物、办公等场所，比如商铺物业、酒店、写字楼、酒店式公寓等。商业地产与住宅地产、工业地产共同成为房地产领域的三大主流。商业地产虽属房地产领域，但由于商业地产项目横跨房地产和商业金融两个领域，贯穿房地产开发和商业运营两个主要阶段，在房地产项目整个开发和运营的过程中具有投资大、周期长、风险大、利润高等特点，其项目实施与周期较短、目标简明、功能单一的住宅地产和工业地产项目相比管理更加复杂、风险收益更加显著。依据不同的功能组合和商业要求商业地产形式多样，主要有购物中心、主题商场、专业市场、独体店、酒店公寓等。大型购物中心以其功能全面、综合性强等特点适应了消费者一站式购物、饮食、休闲、娱乐等全方位服务而赢得越来越多商业城市发展的青睐。
商业地产按市场范围可以分为都市区域中心、区域中心、社区中心和邻里中心（见表2.1）。
表2.1 商业地产主要类型
类型 服务范围 服务人口
（万人） 出租面积
（万M2） 功能构成 特点
都市中心 大都市 >50 >10 百货店、大卖场、各种娱乐、酒店 提供高层次商品和服务的大型综合体商业为主
区域中心 城市区域 >20 3~10 百货商店为主
社区中心 大型居民社区 4~15 1~3 小型百货店、超市、连锁店、专卖店 提供较为耐用的消费品
邻里中心 较分散居民社区 3~10 0.3~1 以一家超市为核心或包括多家小店 提供日常生活用品和服务
2.1.2 商业地产主要理论
国外学者对商业地产做了大量的研究，J.R.Knight，T.H.Park分析在商业地产的价值链中所存在的主体，包括开发商、投资者、经营者、消费者，在这个完整的价值链中，前三者参与了商业地产的价值创造，这种价值最终通过消费者的消费活动得以实现。Stuart Gabriel(2002)等分析了商业地产成为开发热点主要是由于随着社会整体经济水平的提高，人们的消费观念和消费需求都发生了巨大的变化，表现为居民购买力的提高，带来了商业服务需求增加，最终营造了对商业载体—商业地产的市场需求。Adrienne Schmitz针对商业地产市场进行分析，运用大量的实际案例，介绍了商业地产开发操作流程。Keuey Deborah L.Brctt通过对商业地产市场中基本指标和金融风险的测算来预测商业地产市场发展的前景并得出一些理论性的见解和建议。国外学者的研究形成了较为完善的商业地产理论体系，其中主要的商业地产理论为：
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