基于风险分析的商业地产项目决策与对策研究(2)
4.2.1 经济风险 17
4.2.2 市场风险 17
4.2.3 开发建设风险 19
4.2.4 其他风险 20
5 基于风险分析的商业地产投资决策与对策 21
5.1 商业地产投资决策的涵义与现状 21
5.2 商业地产投资相关政策对策研究 22
5.3 BP神经网络基于风险分析的商业地产项目决策案例 23
6 结论 28
6.1 研究结论 28
6.2 相关建议 28
致 谢 30
参考文献 31
1 绪论
1.1 研究背景与意义
中国在2000年首次使用商业地产概念。商业地产首先从北京、上海、广州等几个经济高度发达地区开始发展，并逐步蔓延到全国。2002年下半年以来，国内一些大中城市争相建立商业“一条街”及大型购物中心，商业类物业叫卖声迭起，商业地产发展势头令人咋舌。有数字表明，2011年当年全国商业营业用房开发投资额高达7370.21亿元，同比增长31.64%，销售额则增加了25.19%，均高于商品房。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移，将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。根据仲量联行发布的最新研究报告预计，到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。
图1.1 商业地产发展空间
由于商业地产这个名词和概念的提出比较晚，很多专家学者们或业内人士一时都很陌生。同时商业地产不仅要求研究者懂地产，更要求研究者精通商业，故目前相关专业著述极为罕见。理论的滞后是行业发展的巨大障碍，中国的商业地产还滞留在经营效率比较低，规模与结构性有偏差，专业化高度不足的阶段，追求短期营业模式和信贷上压力己经使商业地产屡遭挫折。研究中国商业地产相关问题已刻不容缓，具有更为深刻、更为突出的现实意义。
1.1.1 研究背景
本文研究的目的是期望能通过对商业地产项目本身特点及目前状况的研究，有效的解决风险因素繁多、相关性复杂的风险评价问题。而国内这方面的研究多集中在商业地产实施主体、产业发展基础、项目操作流程及影响商业地产的外部环境等方面，专门对商业地产风险管理及评价的研究极少。
1.1.2 研究意义
商业地产在中国的起步时间较晚，然而中国的经济发展相当迅猛，城市的更新速度更是超过了世界上大多数发达国家，商业地产的发展也随着城市化的发展步伐迅速发展，而国内不少开发商实际上是从住宅开发转向做商业地产的或者两者都做，对商业地产的研究理论界基本上涉及较少，本文研究的目的期望能通过对商业地产风险分析的研究找到一套行之有效的操作方法，从而在商业地产投资局测的问题上少走弯路，避免更多的损失。
1.2 研究理论基础
关于商业地产方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善，但基于种种原因，却不能生搬硬套于我国的具体情况。因此，有必要对国内外商业地产现有理论和模式做出介绍，借以找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。
商业地产项目决策是一项复杂的过程，其决策需要评价项目的定位、项目开发以运营评估、经营模式、开发模式和创新。项目定位研究中黄建斌（2005）认为房地产投资信托基金是解决商业资金缺乏的根本途径，可以避免开发商为了快速回笼资金不顾商业定位而采取的一些目光短浅的行为，实际上是通过这种方式减少项目的风险。在开发模式创新上：地产商与零售商合作可以降低地产上的资金压力和金融风险。在商业地产项目风险分析中定量的方法能够直观的反映风险的各项因素以及各项因素之间的联系，地产风险评价指标以及体系是构成风险定量分析的主要指标，在研究方法中陈世杰（2006）以风险理论问基础应用人工神经网络方法，构成网络模型，建立定量的商业房地产那风险评价体系，较好的解决了风险因素多、相关复杂性风险评价的问题。国外的研究主要从宏观和微观两个方面进行，Newell（1995）和Webb（1996）对美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰等发达国家在1985-1993 年间房地产、股票、债券的投资进行比较分析，认为由于跨国投资行为这些国家的房地产市场风险估计1985 年到1993 年之间增加34%到47%。但可以通过房地产的国际投资行为获得附加风险分散。基于相关商业地产开发项目定位、开发模式、经营模式以及项目风险分析的文献，我们可以将相关研究划分为以下几个方面：
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