基于风险分析的商业地产项目决策与对策研究(5)
（1） 商业区位选择理论
20世纪初期德国地理学家克里斯泰勒和经济学家廖什分别提出了中心地理论和市场区位论。20世纪50年代，对商业区位的研究趋于动态化，英国文尔逊和比利时艾伦结合耗散结构和突变理论，分别就空间的相互作用模式与中心地方论结构进行了动态模拟。上述研究主要集中在由对商业市场区位的研究转向区位加消费者行为的复合式研究。20世纪90年，对商业区位选择的研究主要集中在对消费者满意度的研究，研究的重点更多的是针对商业的可见性与容易到达性。布朗在1999年提出商业项目的可达性和便于停车等属性决定了其与另外商业项目的竞争。现今的研究在没有抛弃过去区位决定论的基础上更加注重了消费者感性的区位选择。
（2） 商圈理论
美国William Reilly（1931）提出零售引力法则，成为最早的商圈理论。该法则认为，当在城市A和B之间存在一个等级相对低的城市C，A和B向C吸引零售额的比率与两城市的人口成正比，与城市距离比的平方成反比，该法则解释了消费者对购物商店的选择行为。美国经济学家Converse（1948）依据赖利的法则进一步研究了两个都市的不同商业势力范围，找出两个都市之间的商圈平衡点，Converse法则可以找出多个商业街或都市相互间的不同商业界限，由此确定各大型商场、商业街等的商圈范围。哈夫在1966年通过大量的研究证实了大都市消费者行为购买的空间选择随机性，从而提出了有别于赖利的概率引力模型。哈夫把过去单纯从区位的选择发展到对人购买行为的研究，从而更加符合现代的研究方向。并且这一个方法把计算机应用到商圈研究领域，对现代商业地产研究起到了显著的推动作用。
（3） 消费者行为空间理论
20世纪60年代，强调从消费者出发来进行商业空间决策的消费者行为学理论开始发展起来，并在商业空间的研究中得到广泛应用。贝里和盖瑞逊（1958）提出的三级活动理论，首次将消费者行为纳入理论架构，他将消费者行为与商业空间类型结合起来，作为划分商业空间类型的标准。美国学者Rushition（1971）提出了行为与空间模型，他认为消费者实际生活中的行为，在任何一层次的中心地都会出现多目的的形式。Davis（1972）提出了“购物中心层次性系统发展模式”，讨论消费者不同的社会经济属性如何在消费者行为以及购物中心商业设施的组成方面产生不同的效应。而10年后，英国的学者波特则完全从消费者的知觉和行为的角度来阐述零售区位的分布问题，并提出用场的概念在解决以上的问题。随着经济的发展，人们的商业行为趋于多样化和频繁化，布莱恩（1999）在其编写的《消费者行为学》一书中指出消费行为与消费空间的关系，认为环境对人消费行为存在着很大的影响，并且人的消费行为也决定了商业项目空间的布局。
以上的理论均反映了商业空间与消费者行为之间的关系，他们都是针对商业体的区位理论的研究，这对于一个商业地产项目的定位有重要的作用。商业地产在国外研究和发展的比较完善，形成了较为成熟的理论。
2.2 项目风险分析相关研究
2.2.1 风险的定义与特征
“风险”的提出与研究始于19世纪末的西方社会，但对风险进行开拓性研究的是美国经济学家奈特(Knight，1921)，在《风险，不确定性和利润》中将风险定义为：“可测定的不确定性”。近年来，有学者把“风险”用两个文度来衡量，一个是利害程度；另一个是不确定性。利害程度可以是收益，也可以是损失，利害程度越大，潜在的收益或损失也越大，风险的大小不但与不确定性有关，而且还和利害程度有关，这两者的坐标位置决定了风险的大小。长期以来风险多被理解为可能带来负面损失的不确定性，并对可能出现的结果的整体分布研究不够，相应对策的研究也就更加缺乏。随着经济的快速发展和社会的不断进步，个人和组织所面临的风险以及对风险的认识已经发生了很大变化。COSO组织在2005年发布的《企业风险管理整合框架》中，提出了“事项”这个概念，“事项”是源于主体内部或外部的影响目标实现的事故或事件。事项可能有负面影响，也可能有正面影响或者兼而有之。因此，风险既是指对既定目标或期望的实现可能造成负面影响的事项发生的可能性。又是指对目标的实现有正面影响的事项（或称机遇），或是可以抵消风险对企业的负面影响的事项。本文对风险的理解为，风险是一个既可以给期望目标带来有利影响，又可以给其造成不利影响的双重直接诱导因素，包含着可以使未来目标利益增大或减少的不确定性。
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