洪江古商城旅游项目融资方案 第2页
（二）融资方式
对于旅游资源开发，主要可以采用以下方式融资。
1、门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行贷款。
2、景区开发经营权抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。
3、土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。
4、建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。
景区的抵押或质押项目信贷一般要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应金融工具对旅游资源的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。
实际操作中，如果景区的开发规划有足够吸引力，同时开发商具备一定的信用，开发中的工程建设也可通过垫资方式进行。垫资比例一般为30%–40%，如果有相应的垫资融资财务安排，垫资比例甚至可达100%。如项目开发能与开放游览同步进行，还可对旅游商品开发、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面经营内容进行商业信用融资，主要包括：垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、时权融资等。
（三）投资重点
1、有收益的市政基础设施建设，如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。
2、可以带来土地增值和其他相关收益的市政基础设施，如绿化项目、道路交通等。
3、房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目，如商业、景区服务等公共服务设施。
4、景区的旅游基础设施建设。
（四）配套措施
为了有效地实现与金融机构合作的融资目标，需要采取以下措施。
1、成立资产信贷公司，明确借贷主体，目前可以利用洪江的旅游开发公司。
2、明确资产产权，剥离劣质资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。
3、加大前期工作的力度，研究洪江的资产体系及相应的政策扶持措施。
三、加大项目对外招商引资力度（招商引钱）
洪江旅游开发项目的商业价值很高，投资回收有较好的保障，招商引资应成为融资的重点之一。
（一）有利条件
1、旅游开发项目已经开始成为投资的热点，大量游资正在向旅游领域汇集。
2、洪江具备较大的游客基数，投资项目具有较好的市场支撑。
3、洪江的旅游服务体系尚有很大的发展空间，适合商业资金的进入。
4、洪江作为世界遗产地，旅游资源开发潜力很大，具有较大投资回报空间。
（二）招商引资方式
景区通过政府招商部门、旅游企业的招商部门、专业招商机构、关联企业及关联人、专题招商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息，与开发商取得联系，根据项目和开发商的情况，确定具体的招商引资方式。
1、招募入股融资
开发商以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。
2、定向募股融资
开发商先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。
3、整体项目融资
开发商在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用bot等多种模式，也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。
（三）配套措施
1、加大投资开放力度，积极推进经营城市。投资项目开放，引进外国资金，制定优惠政策，探索多种合作模式，加强政府的协调职能。
2、改善投资环境，树立亲商、富商的理念，转换政府职能，建立服务性的、诚信的政府。
3、搞好项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。
四、充分利用资本市场融资（信贷融钱）
随着旅游业的发展和资本市场的发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，中国资本市场上已有旅游上市公司47家，其中景区类旅游上市公司13家。资本市场也应是洪江旅游开发的资金来源之一。
（一）资本市场融资方式
1、国内上市融资
2、海外融资
海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作。洪江可以找找在美国的洪江人金和辉。
3、信托融资
新《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了比较大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式，发行旅游信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资的方式，比较适合洪江的实际。
（二）现状特点
国内上市融资的方式已经受到了各方的广泛关注，省市县各级政府都要洪江旅游开发公司的国内上市列入工作日程，但利用资本市场上其他融资方式的工作尚未启动。
（三）面临障碍
1、资源开发类旅游企业存在门票收入不能列入公司主营业务收入的限制，影响洪江旅游开发公司直接上市。
2、遗产类旅游资源能否转让开发经营权，目前存在争议，操作规则不明。
3、当前资本市场不景气，融资效果受到影响，今后一定要考虑。
（四）配套措施
1、优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式，向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入，增强企业的融资能力。
2、创新遗产地管理模式。在提高景区管理效率的同时，合法规避遗产保护的红线。
3、积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果。
五、创新模式盘活民居资产（变卖兑钱）
当代人的生活方式和居住观念正在发生着深刻的变革，旅游与房地产结合，创造各论文范文http://www.chuibin.com 种旅游住所，已经成为景区深度开发的趋势。
（一）存量资产
洪江古城内，沿街共坐落着1000座具有浓厚地方风格和历史风貌的传统民居，地方政府拥有其中超过90%民居的产权。
（二）盘活方式
以“在洪江古商城有个家””为主题，策划系列拍卖、发售和招租等活动，具体方式如下。
1、产权融资
包括：产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等。
2、出售部分产权
包括：分时度假等。
3、第二驻地
包括：第二居所、企业第二总部（或企业庄园）等。
4、租赁融资
包括：设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。
5、民居收藏
包括：文化民居收藏、主题民居收藏等。
（三）配套措施
1、成立专门的民居资产管理公司，统一盘活和管理民居资产。
2、对现存民居资产进行分类登记，策划对应的盘活方式。
3、改善古城内的居住环境。