（二）拼租的客体：同一且完整的住宅房屋

分析拼租现象合法性问题的前提是其客体一定要合法，出租的房屋整体必须是合法合理的住宅单位，以此来区别主要用于生产、经营或其他非居住目的的房屋[5]。出租的房屋必须具有正常完整的住宅结构，参考上海市《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》第一条规定中的“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租……人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准……”可见，现存租赁市场的床铺租赁是不合规定的，这也是“拼租”区别于非法群租的一个特征，群租打破了一个房屋的最大容纳量，将房屋租赁置于一个非常危险、违法的境地，而“拼租”合法的前提是基于人合性考虑的，涉及到拼租中所有的主体都应当了解和知道该房屋的拼租状况以及他们之间的拼租关系，因此“拼租”最小的出租单位只能是原规划房屋中设计好的单个房间。

另外需要强调的是，同一的住宅单位的概念也应当符合我国《城市房屋权属登记管理办法》第20条规定：“房屋所有权登记应当按照权属单位以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单位进行登记。”，这条规定用于排除部分房屋主人将一层楼的两个相邻住宅或者一栋楼相邻上下层故意打通的情况，若是在该种情况下将原间房屋整间出租的，不能称为“拼租”现象。

（三）拼租的内容：“拼租”中的租赁关系既可以是一个也可以是多个

根据“拼租”中常见的两种签订合同方式，可以将“拼租”分为两类：一类为出租人直接以出租一间房间的要求寻找承租人，各个承租人根据自己自身所需的租赁期限跟出租人签订合同，租期届满时出租人按照合同规定收回房屋并通知租期届满的承租人，那么租赁关系到此终止；一类为出租人以整套拼租房出租的要求寻找承租人，承租人找到合适的拼租对象后，由一个承租人代表跟出租人签订合同，租期届满时出租人按照合同规定收回房屋并通知签订合同的承租人代表，其他承租人的通知义务由承租人代表承担，那么租赁关系也是到此终止[6]。

这说明“拼租”中的租赁关系可以由承租方自行选择，第一类包含了多个租赁关系，第二类包含了一个租赁关系，这也可以被认为是出于多个承租方的信任基础考虑。简单来说，一种为各个单独租赁关系的简单总和，一种为多方租赁合成的独一合同关系。

1.多个合同组成的“拼租”

首先，当出租人决定将自己的房屋作为拼租房且选择了一个个房间相互独立出租时，就已经决定了该拼租房内所有房间都可能作为一个出租单位出租。因此，可以将每一个出租单位都视为一个整租情形，各个房间根据其面积、方位等因素的不同结合市场价格可以约定成不同的租金并写入合同约定，由承租该房间的承租人独立承担，各个承租人之间租赁责任是相互独立的，当某一承租人不能够按要求在规定的时间内交付租金时，出租人并没有权利可以向其他承租人索取租金，因为此时的承租人之间并没有相应合同的约束，约定需要对租金负连带清偿责任。另外，对于租期方面，由于每个承租人使用房间都是比较独立的，各自租期的长短和时间的起始互不产生影响。每份合同的独立性和多样性导致了公共区域如厨房、客厅的使用需要特别说明，一般基于人性化的考量，出租人都不会限制各个承租人对公共区域的使用，特别是涉及到吃饭等基本问题，参考建筑物区分所有权的一些规定，出租人可书面或口头设立公共区域的使用管理规定。 浅析住宅拼租的合法性问题(3):http://www.chuibin.com/faxue/lunwen_205553.html