农村集体耕地租赁纠纷现状分析 第3页
在第二层租赁关系中，基于集体经济组织代原承包方签署的农村土地承包经营权流转合同（农村集体耕地租赁合同），原承包方享有耕地承包经营权出租方的权利，如租赁费用的请求权、受领权，转租同意权，监督外来公司、农户经营耕地的权利等；外来公司、农户则享有承租方的权利，其具有耕地用益受领权，经营自主权，耕地孳息收取权等权利。上述权利的取得源于双方就耕地承包经营权租赁达成的合意行为。
四、农村集体耕地租赁纠纷之司法应对
审理农村集体耕地租赁纠纷不光是土地承包经营权流转问题，也涉及农村耕地保护问题，更关乎“三农”问题，在该类纠纷案件的审理中，不仅要细致研判个案，还要认真审视全局。法院在应对该类案件的疑难问题时，首先应明确如下办案原则作为审处案件的精神指导。第一，宏观经济层面，审判中要认清农地流转的大背景，兼顾集体耕地租赁各方利益，进行有效平衡。农地流转需要市场化的配置，也需要国家规制，并且在市场化配置和国家规制之间寻求平衡点，在案件审处时既要遵循法律规定，也要考虑纠纷形成的社会经济背景及现实情况。第二，土地制度层面，18亿亩耕地是国家基本国策，谁也不能改变。法律对于农地的使用有严格管制，农地不能转为非农用地，违背这种国家管制，合同的效力要受到影响。第三，流转规则层面，现在由单个农户的土地承包经营权归并到村委会，由村委会统一流转出去，这种流转模式需要地方政府对于市场进行监管，对主体进行规范。但由于政府对于市场的监管需要一个逐步完善的过程，对于由于历史原因形成的纠纷，应该贯彻法不溯及既往的原则，对于相关法律规则实施后仍存在的违法行为，应该严格依法办事，根据各方过错确定责任。 毕业论文http://www.751com.cn
本着上述原则，结合本文对于集体耕地租赁法律实质。针对该类纠纷在审理中的疑难问题以及相关案件的实际审理情况，笔者提出如下司法应对设想：
（一）关于租赁合同的效力问题
有观点认为涉案土地租赁事出有因，是在上海市农业产业经济结构调整的大背景下，各乡镇响应市委号召（2002年87号市委文件）的结果，又由于相关耕地租赁时，基本农田尚未落地到位，故只要系争土地出租合同是真实的意思表示，村委会在出租时保证了基本农田的规划要求就应当认定土地租赁合同有效。[30]
该类案件涉诉租赁标的一般均涉及耕地中的基本农田，且用途一般都经过改变，并超出了基本农田的用途限制。外来公司、农户承租后一般皆将耕地用于种植苗木花卉、开挖鱼塘等。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，[31]该类纠纷所涉租赁合同之效力是否因违反上述强制性规定而无效？
法律行为之效力有当初无效与事后无效之分。法律行为成立时存有无效原因的，为当初无效；法律行为成立之后始发生无效之原因的，为事后无效。[32]
笔者认为，根据法不溯及既往原则，在租赁合同签订当时，上述强制性规定尚未实施的，或虽已经实施上述强制性规定但基本农田并未实际落地，不能区别系争耕地是否属于基本农田的，就签订当时而言，租赁合同并非无效，但由于集体耕地租赁合同属于继续性合同，在上述违法条件成就之后，合同因违法法律的强制性规定而无效，[33]该种无效系事后无效，合同当事人均应终止履行，妥善处理善后事宜。
再者，对于合同不具有无效条件的，应继续履行。
（二）关于当事人责任及过错的确定问题
1、集体经济组织责任主体地位的适格性
如前所述，农村集体耕地租赁关系的主体应为原承包方和外来公司、农户，即原承包方为根基承包经营权的出租方，外来公司、农户为承租方。集体经济组织为原承包方的代理人，一般不直接承担租赁合同项下的权利义务，但诉讼中集体经济组织往往被诉请要求承担责任，这是否具有法律上的依据？
笔者认为，责任主体一般应和义务主体相对应，违反义务，需承担责任，但根据《中华人民共和国民法通则》的规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任，在相关耕地租赁行为因违反国家对于基本农田保护的法律强制性规定后，集体经济组织作为代理人，仍然代收租赁费用，应负有和原承包方承担连带责任的后果，故若当事人基于上述理由要求集体经济组织承担责任的，于法有据，集体经济组织亦为适格的责任主体。
2、合同无效后的责任范围
法律行为无效时，不发生当事人依该法律行为所欲实现的法律效果，但无效并不妨害发生其他法律行为外的效果，例如：（1）侵权行为损害赔偿请求权；（2）缔约上过失损害赔偿请求权；（3）不当得利请求权；（4）所有物返还请求权。[34]
若合同被认定为无效，产生双重义务，即返还义务和损害赔偿义务，损害赔偿义务一般基于返还义务的不能履行而产生，并由此产生相对应的责任，即返还责任和损害赔偿责任。返还责任指返还受益人给付，具体而言指耕地使用费的返还、耕地承包经营权的返还、耕地用益的返还，其中耕地使用费的返还和耕地用益的返可以相抵。损害赔偿义务是指，合同无效后，承租人有义务将土地恢复原状。花卉苗木或鱼苗移走后，看一看是否存在损害；如果能够移走，但承租方不愿移走，出租方自行移走苗木的费用应该由承租方承担；如果苗木不能移走，苗木死亡会产生损失。对于出租方而言，基于承租方返还耕地时所负有的恢复原状义务，在承租方没有进行恢复原状就进行返还的情况下，耕地复耕费用也系客观存在的损失。（附图5）上述责任的承担问题，在审理中经法院释明取得当事人同意，将作为合同无效的后果一并处理，审理中还应根据实际情况，如农业习惯和作物以及鱼苗的的生长习性，确定返还责任的履行期限。
附图5：集体耕地租赁合同无效后的具体责任体系
（1）耕地使用费返还（2）地上物的返还及不能返还时的损害赔偿（3）地上物迁让费用的损害赔偿（4）其他
承租方
（1）耕地用益的返还（2）耕地承包经营权的返还（3）耕地原状的恢复以及未能恢复时复耕费用的损害赔偿（4）其他
出租方（包含代理方）
3、关于当事人过错的问题
耕地承包经营权租赁过程中，鉴于集体经济组织对于土地性质用途更为清楚，其应承担主要责任，原承包方基于被代理人的地位，也应承担同等位阶的责任；外来公司、农户在租赁土地时也有了解土地情况的谨慎义务，故其应承担次要责任。此外，在损害的责任承担问题上，还需要结合当事人对于政策风险的认识水平进行考虑，由此区别当事人的过错大小，以确定责任如何分担。由此进行相关损害的分担实现利益的平衡。
（三）对于作物或鱼苗的赔偿价格的认定问题
对于该类案件的损失认定问题，往往遇到双方当事人对于赔偿价格不能达成一致意见而需要进行评估的情况，如花卉苗木的评估有市场价、工程价、动迁价、评估价、成本价等不同标准，各种参考价格差别很大，实践中赔偿或补偿标准很难确定。
有观点倾向于按照物之市场价格，即物之销售价格进行计算相关价格。[35]
笔者认为，即使按照销售价格计算，也应在根据销售中的实际情况，扣除相关营销成本以及花卉苗木或鱼苗的自然损耗，进行确定实际价格。
对于合同无效后，笔者更倾向于基于当事人对于合同信赖而进行履行所承担的成本计算损失，即通过相关花卉苗木或鱼苗的成本价格的评估确定赔偿价格。
综上，回到一开始的案例，甲村委会与乙某签订的集体耕地租赁合同实为集体耕地承包经营权流转合同，租赁系流转的主要形式之一。该合同因违反法律强制性规定而无效。乙某仅有权要求返还租金，但对于其已实际享有耕地用益，其仍应支付土地使用费，两者可以相抵。其主张的苗木搬迁损失应根据混合过错原则予以分担。