关于被拆迁人回迁要求的法律分析

关于被拆迁人回迁要求的法律分析
 城市房屋拆迁是当前城市建设中的重大话题,原址安置(即“回迁”)是被拆迁人的普遍诉求,若干年来,由房屋拆迁引发的社会矛盾此起彼伏、触目惊心,现实与诉求之间的碰撞总是纠缠不清,有必要建立一个清晰的思路,将一些本可以化解的问题归于消失,使拆迁不再充满对立。本文试从法律视角,就被拆迁人“回迁”诉求的法律定位、拆迁安置与“回迁”诉求之间的关系平衡,做一简要分析,仅供参考。

  一、“回迁”诉求是合法性要求,只存在公平性、可行性问题,应友善对待。

  订立拆迁协议,在法律上定义为民事活动。《民法通则》规定,当事人在民事活动中的地位平等,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依据该规定,第一,被拆迁人依法有权按照自己的意愿就补偿数额、安置条件向拆迁人提出要求;第二,协议双方通过协商,平衡各自的利益、实现签约目的。由此,被拆迁人的诉求,只存在公平性、可行性问题,不存在合法性、合理性问题。

  审查被拆迁人的诉求,首先应考察其是否恰当,即与法定补偿范围和标准之间的差距、是否存在不能成立的请求事项;其次才是在既定的拆迁补偿安置方案进行比较,考察满足该诉求的可行性。

  “回迁”诉求,是拆迁中安置方面的诉求。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》之规定,被拆迁人有选择产权调换的权利,拆迁人负有提供安置住房的法定义务。住房安置涉及诸多方面,其中包括原地安置。因此,我们应当以友善、协商的态度对待“回迁”诉求。

  二、被拆迁人实为“被拆迁”,“平等”是相对的、“协商”是有限的。

  拆迁人应该依法行事、善用理智和耐心,杜绝强中再强。

  随着法制化进程,百姓在守法意识提高的同时,知法、用法的能力也日益增强,一般民事权益保护知识已不再是法律工作者的专长,上述道理早已深藏民心、随时待用。

  但是,屡屡出现的拆迁冲突,客观上暴露出其中必定另有原因。

  一般而言,拆迁人依据拆迁协议取得消灭房屋物权的权利,被拆迁人通过该协议换取相应补偿或安置,这似乎是一种平等协商、等价交换的结果,但事实并非如此。

  《民法通则》、《物权法》均规定,物权的取得,或依据法律规定、或依据合同约定,取得方式必须合法。依据该规定及其他法律规定,拆迁人取得拆除被拆迁人房屋的权利,只能通过与其订立协议的方式实现。但是,上述两部法律同时规定,其他相关法律另有特别规定的,依照其规定。这种表述,叫做法定“例外情形”,术语称作“特别法优于普通法”。《物权法》还规定,设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。无法达成拆迁协议的,可以通过拆迁仲裁、诉讼、强拆等程序解决。这一系列的规定,都属于“例外情形”、“特别规定”。这些例外情形共同造就了这样一种现实:

  拆迁人实际获得土地的事实,一般应通过与地上建筑物所有权人订立拆迁协议来实现。但在该协议订立之前,还有诸多法定的前置程序,这些程序首先在无须征得被拆迁人同意的情况下,使其土地使用权丧失、使拆迁人成为新的土地使用权人。同时,对于不能接受拆迁人条件、无法达成拆迁协议的,还有仲裁、强拆等后缀程序,以保障房屋拆除的最终实现。这种前置程序与后缀程序结合,必定改变被拆迁人的利益和命运,但却无一与被拆迁人的自主意愿有关,没有协议照样拆迁。

  可见,尽管《城市房屋拆迁管理条例》的立法本意在于规范拆迁行为、最大限度地保护被拆迁人的合法权益,但其基本思路并未改变,程序设定仍然是保障拆迁结果实现。

  由此,拆迁补偿安置协议订立时,被拆迁人的土地使用权已被剥夺、房屋拆除结局已不可逆、补偿结果亦已成型。此时,被拆迁人的诉求已经无关紧要、拆迁结果的实现不会改变。这种法律制度上的设定,极大地制约了被拆迁人的诉求扩张,被拆迁人有权提出“回迁”要求,但该要求不是绝对的、不可违的。

  拆迁中的种种矛盾冲突,表面上是被拆迁人与拆迁人之间的对立,深层次的原因是法律制度与主观诉求之间的碰撞。被拆迁人未能看清其所处的地位,拆迁人未能阐明法律道理、强中再强,从而使本可以化解的矛盾升级。 毕业论文http://www.751com.cn/  论文网http://www.lwfree.com/

  三、安置房房源多种多样,“回迁”不是唯一之路。

  积极准备,依法公示,及时告知,方可防患于未然。

  根据省拆迁条例、市拆迁办法等文件规定,用于拆迁安置的房屋,有廉租房、经济适用房、中低价商品房、拆迁人自有或预购的房屋等等,拆迁人应提供不低于拆迁补偿资金总额10%的产权调换房,“江南八区”城墙以外出让面积大于5公顷(含)的经营性居住用地中,原则上应配建占总建筑面积约10%的中低价商品房。由此可见,可用于拆迁安置的房源渠道多种多样,原地建造安置房也是可能的。

  拆迁安置房是否建于原址,受城市规划、建设项目、建设规模等前置条件的限制,以及建设方利益的考量,并不取决于被拆迁人的诉求,法律也未有强制性规定。因此,拆迁安置房提供的核心,在于多渠道筹集、有比例提供、保障需求而非满足需要。

  四、积极应对,妥善处理,平和化解“回迁”诉求。

  拆迁安置房的提供,带有明显的照顾性、政策性,有特定的供应对象要求、程序要求和房源限制。当签约双方不能协商一致并诉至法院时,因其不属于法律范畴的争议事项,法院通常不会作出处理。同时,由于时间的拖延,被拆迁人安置房的取得将会再次遭受影响。这种结果,既不是我们企及的,又极易形成恶性循环、造成社会矛盾。

  我们不能忽视被拆迁人的诉求,任何诉求都是对自身利益的考虑、没有违法性,不应成为我们拒绝、驳斥的话题。相反,被拆迁人事实上的被动地位才是值得我们体谅的。

  拆迁是社会发展的需要、社会进步的表现,不应产生相反的作用。作为拆迁单位,有义务广聚房源,百姓安居才是立业、安定之本。我们应当在有限资源中寻求办法,依法、坦诚、耐心是基本态度,根据困难程度、经济能力划分被拆迁人人群,分别对待。尽力帮助最困难人群,尽量说服有能力人群,使有限资源用到完美之处。

Copyright © 2007-2012 www.chuibin.com 六维论文网 版权所有